En este articulo intentare dar respuesta a las preguntas mas frecuentes que me hacen mis clientes cuando su inquilino no paga el alquiler y quieren presentar demanda de desahucio contra los mismos.
¿Cuántos impagos tiene que producirse para poder desahuciar a mi inquilino?
Con una mensualidad impagada ya podría ponerse juicio de desahucio, salvo que en el contrato de arrendamiento se recoja otra cosa.
¿Es obligatorio hacer un requerimiento previo antes de presentar la demanda de desahucio?
NO, no es obligatorio el requerimiento previo salvo que se quiera evitar la enervación del desahucio.
En el caso de la existencia de avalistas si que es necesario enviarles previamente un requerimiento.
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¿Cuánto se tarda en recuperar la vivienda desde que se presenta la demanda hasta la fecha del lanzamiento?
Según nuestra experiencia, lo mas habitual es recuperar la vivienda en un plazo entre 3 a 5 meses.
La duración dependerá en gran medida de la agenda del propio Juzgado asi como de la carga de trabajo del mismo.
En la actualidad si se declara la vulnerabilidad del inquilino este plazo puede demorarse unos meses mas si este solicita la suspensión del procedimiento.
¿Puedo dar de baja los suministros de la vivienda alquilada si tengo impago del alquiler?
No, podríamos encontrarnos con una denuncia por delito de coacciones.
La mejor forma de evitar estas situaciones es que el inquilino ponga a su nombre todos los suministros del inmueble.
¿Qué significa la posibilidad de enervar el desahucio?
Es una posibilidad que la Ley ofrece al inquilino de paralizar el desahucio si procede al pago de la totalidad de las rentas dentro del plazo que para ello le concede el Juzgado
Esta posibilidad solo la tiene el inquilino en el caso de que no haya sido requerido de forma fehacientes con al menos un mes antes de la presentación de la demanda.
Solo puede enervarse el desahucio por una única vez
¿Tendré algún problema en el caso de no haber ingresado la fianza en el correspondiente organismo?
No, puesto que no afecta a la relación de arrendamiento.
¿Qué Juzgado es competente para conocer de una demanda de desahucio?
Por Ley se establece que conocerá del desahucio el Juzgado del partido judicial donde este el inmueble.
¿Puedo presentar una denuncia por el impago de las rentas?
No, al tratarse de una cuestión civil y no estar tipificado el impago de rentas en el Código Penal
¿Necesito Abogado y Procurador para la demanda de desahucio?
Si, salvo que la renta anual sea inferior a 2000 euros.
La Ley establece que es obligatorio actuar con Abogado y Procurador en aquellos asuntos que superen la cuantía de 2.000 euros (la cuantía del procedimiento de desahucio es el de una anualidad de renta o si las cuantías adeudadas son mayores que esa anualidad, la cuantía será esta última.
Se da el caso en determinados Juzgados que exigen la participación de estos profesionales aun cuando la cuantía sea inferior a 2000 euros.
¿Cuál es coste de Abogado y Procurador?
Los honorarios de Abogado son los que libremente pacten con su cliente.
Estos dependerán del grado de dificultad del asunto, experiencia profesional y de las cantidades correspondientes a una anualidad de renta.
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¿Hay que pagar tasas judiciales?
Las personas físicas están exentas del pago, no así las personas jurídicas que tendrán que pagar la correspondiente tasa judicial para interponer la demanda.
Documentación necesaria para la demanda de desahucio
Los documentos generales son los siguientes:
- Poder para el Procurador (se puede hace en una Notaria o por comparecencia ante el Secretario Judicial o a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia en el siguiente enlace (poder apud acta online) . (nosotros nos encargamos de la tramitación del poder)
- Título de propiedad, compraventa o nota simple del registro de la propiedad.
- Contrato de arrendamiento
- Facturas de suministros que se hayan abonado por el propietario y que correspondieran al inquilino.
- Relación de los impagos
- Requerimientos previos que se hayan podido hacer al inquilino.
Junto con la demanda de desahucio ¿Se pueden reclamar las rentas debidas?
Lo normal es que en la demanda de desahucio se acumule también la reclamación de las rentas o los suministros que ha abonado el propietario y que correspondieran al inquilino.
¿Puede ofrecerse al inquilino la condonación de la deuda condicionado a una entrega rápida del inmueble?
SI, dependiendo de las circunstancias del caso a veces es lo mas recomendable si nuestra principal intención es recuperar el piso cuanto antes y para el caso de que sepamos que el inquilino carece de ingresos y no vamos a poder embargarle bienes ni salarios.
En caso de que sean varios los propietarios ¿deben demandar todos o basta solo con uno de ellos?
NO, basta con que demande uno de ellos en beneficio de la comunidad de bienes, aunque es preferible que demanden todos ellos.
¿Cuánto se tarda en preparar la demanda?
Una vez tenemos la documentación presentaremos la demanda en un plazo entre 24 a 48 horas.
¿Puede leer el cliente la demanda antes de su presentación en el Juzgado?
Por supuesto, siendo además del todo recomendable a fin de evitar posibles errores en la misma.
¿Quién presenta la demanda en el Juzgado?
El encargado de este trámite será el Procurador, al cual se le notificaran cualquier resolución al respecto.
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¿Cuándo sabremos a que Juzgado le ha correspondido la tramitación del desahucio?
Aproximadamente en el plazo de entre 15 a 30 días el secretario judicial (ahora Letrado de la administración de Justicia) dictara decreto admitiendo la demanda a tramite y en ese momento sabremos el Juzgado y numero del procedimiento que se le ha asignado.
¿Puede acudir el cliente al Juzgado para informarse de la marcha del procedimiento?
Si puede, aunque lo mas recomendable es informase a través de los mismos ya que los Juzgados son renuentes a dar información cuando el cliente esta representado por Procurador y defendido por Abogado.
¿Cuándo sabré la fecha en la que se va a proceder al desalojo del inquilino?
Una vez que se dicta decreto por parte del Letrado de la administración de justicia ya se especificara en el mismo la fecha para la eventual vista en caso de oposición y la fecha del lanzamiento
Hemos de recordar que, con la situación actual, los lanzamientos pueden retrasarse en caso de que el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad.
Cuando una pareja (estén o no casados) deciden poner fin a su relación, resulta imprescindible determinar el régimen de guarda y custodia de los hijos menores comunes.
Podemos resumir la guarda y custodia como las obligaciones o responsabilidades que los progenitores tienen sobre la crianza y cuidados de sus hijos. Es un concepto que se centra en el día a día y la convivencia habitual con los menores.
A la hora de determinar el régimen de guarda y custodia los progenitores podrán optar por:
- Custodia exclusiva, se produce cuando la custodia es atribuida a uno de los progenitores, este progenitor sería el custodio.
- Custodia compartida, cuando ambos progenitores tienen la guarda y custodia del menor o menores en igualdad de condiciones y por periodos alternos, por ejemplo, una semana cada uno o 15 días.
¿Qué derechos y obligaciones tiene el progenitor no custodio?
Será progenitor no custodio aquel que no tiene la guarda y custodia del menor, pero a pesar de no ostentar esta custodia, sigue manteniendo la patria potestad y junto a esta, una serie de Derechos y Deberes para con sus hijos menores de edad.
La guarda y custodia se refiere al derecho de convivir con el menor, la patria potestad recoge los derechos y deberes de los padres para con sus hijos. Por ello es importante no confundir ambas situaciones.
Lo más común es que en los casos de separación, divorcio y regularización de medidas paterno-filiales, la patria potestad sea mantenida por ambos progenitores, aunque podemos encontrar en nuestro ordenamiento jurídico causas que privan de la misma.
El artículo 154 del Código Civil dispone que la patria potestad sobre los hijos deberá ejercerse siempre en beneficio e interés de los mismos y comprende entre otros los siguientes deberes y facultades:
- Velar por los hijos, tenerlos en su compañía, educarlos y darles una formación integral.
- La representación y administración de sus bienes.