En el momento el en que el inquilino incumple con su principal obligación, cual es el pago de las rentas pactadas conforme al contrato de arrendamiento, se abren diversas posibilidades para el arrendador para reclamar dichas rentas.
De todas ellas vamos a analizar en el presente artículo, LA RECLAMACIÓN JUDICIAL POR IMPAGO DE RENTAS, también analizaremos otra vía que en determinados casos puede ser más rápida y efectiva, EL JUICIO MONITORIO para la reclamación de rentas.
Cuando nuestro inquilino no paga las rentas del alquiler (ya sean de vivienda o local) tenemos varias opciones:
RECLAMAR ÚNICAMENTE LA DEVOLUCIÓN DE LA VIVIENDA O DEL LOCAL.
QUE, ADEMÁS DE LA SOLICITUD DE DEVOLUCIÓN DE LA POSESIÓN DE SU VIVIENDA, se condene además al inquilino al pago de las rentas adeudadas (se pide acumuladamente el desahucio mas las rentas a través del juicio de desahucio
RECLAMAR EXCLUSIVAMENTE LAS RENTAS IMPAGADAS, Sin pedir la recuperación de la vivienda bien mediante juicio verbal o a través del monitorio.
Aquí y como el titulo establece, vamos a estudiar únicamente el tercer caso, (la reclamación solo de las rentas)
Recordar que lo que vamos a estudiar a continuación es perfectamente valido para alquileres de viviendas, locales, oficinas….
Para evitar perder el tiempo, si tu inquilino continua en tu vivienda o local, no tiene sentido reclamar únicamente las rentas, la mejor solución es presentar una demanda de desahucio acumulando la reclamación de las cantidades.
Únicamente tiene sentido reclamar únicamente las cantidades adeudadas:
Si el inquilino paga habitualmente y solo debe de forma aislada alguna renta.
Si el inquilino se ha ido ya de la vivienda o local (no tendría sentido presentar demanda de desahucio para echarle porque ya se ha ido)
En el caso de las reclamaciones de rentas siempre se tramitarán por la vía del juicio verbal, asi lo establece el artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Artículo 250 Ámbito del juicio verbal
1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
Una vez que el Juez ha declarado la existencia de la deuda mediante sentencia y, para el caso de que el inquilino no pague “voluntariamente” dentro del plazo conferido, el propietario tendrá que acudir a presentar una demanda ejecutiva para hacer cumplir dicha sentencia.
Este tema lo trataremos en el apartado correspondiente EJECUCIÓN DE SENTENCIAS, limitándonos por ahora a hablar del juicio declarativo verbal para la reclamación de rentas
Como ya adelantábamos en líneas mas arriba, las rentas debidas por alquiler se tramitarán siempre por la vía del juicio verbal con independencia de la cuantía de las mismas.
Es el documento que inicia el procedimiento
En dicha demanda solicitamos al Juez que declare que existe una deuda por rentas impagadas
Junto a este escrito iniciador hay que presentar una serie de documentos como son por lo general, el contrato de arrendamiento y la mención a las cantidades impagadas.
Deberemos también en la demanda expresar su cuantía, que se corresponderá con las cantidades en concepto de renta adeudadas.
Tenemos además una interesante posibilidad como es la de reclamar las rentas impagadas y además, las que se vayan generando y el inquilino no pague desde la fecha de presentación de la demanda.
Como ya comentábamos anteriormente, si se prevé que el inquilino va a seguir sin pagar, lo mejor es presentar demanda de desahucio acumulando la acción de reclamación de rentas.
El Juzgado correspondiente para presentar la demanda es el de Primera Instancia el lugar donde este situado el inmueble.
En el siguiente link te dejo la guía del ministerio de justicia con los diferentes Juzgados de León y España.
Un a vez que se ha presentado la demanda, esta debe ser notificada al inquilino, por lo general en el domicilio arrendado.
En caso de desconocer un domicilio del demandado para notificarle la demanda, el Juzgado ordenara que se procede a efectuar una averiguación domiciliaria a través de una consulta en las bases de datos de hacienda, policía, seguridad social… para intentar localizar el domicilio actual del inquilino.
Aquí se abren varias posibilidades:
1.- Que aparezcan nuevos domicilios. Se procederá a intentar notificar la demanda en los mismos. Si no se logra notificar al inquilino en ninguno de esos domicilios se procede a la notificación por edictos en el tablón de anuncios del Juzgado correspondiente.
2.- Si directamente no aparece ningún domicilio, se procede como en el caso anterior, a la notificación al demandado mediante edictos.
Una vez que se han notificado la demanda (bien directamente en el domicilio del demandado o bien, a través de edictos) el inquilino moroso tiene 10 días hábiles para pagar u oponerse a la demanda.
A partir de la notificación de la demanda, el inquilino dispone de 10 días hábiles para pagar u oponerse a la demanda
En este caso, se le declarara en rebeldía procesal por el Juzgado y se dará traslado al demandante para que manifieste si quiere o no que se celebre vista. En cualquier caso, el Juez procederá a dictar la correspondiente sentencia.
En el caso de que el inquilino se oponga a la demanda deberá manifestar si quiere que se celebre o no vista del juicio. En caso de que manifieste que no desea celebrar juicio o si no dice nada al respecto, el Juzgado requerirá al demandante (arrendador) para que manifieste si quiere o no celebrar juicio. Como en el caso anterior, haya o no juicio, el Juez procederá a dictar sentencia.
Las causas de oposición que mas habitualmente alega el demandado son las siguientes:
Que no debe las cantidades reclamadas. Tendrá que acreditarlo ante el Juez mediante justificantes de ingreso bancarios o cualquier otro medio de prueba por la que acredite que ya ha pagado las cantidades que se le reclaman.
Solicitar compensación de créditos. Para el caso de que el arrendador tenga deudas pendientes con el arrendatario, puede este solicitar que se compensen unas con otras.
Reconvención, es una demanda contra el demandante que se puede producir cuando el inquilino a su vez reclama al arrendatario por el mal estado del inmueble, rotura de electrodomésticos que deban ser a cargo del arrendador, reparaciones necesarias de las que deba hacerse cargo el arrendador de conformidad con el contrato de arrendamiento o con la Ley…)
Los juicios verbales son muy breves, no suelen durar mas de 10 minutos debido a su especial sencillez y agilidad en cuanto a la practica de las pruebas, que en los casos de reclamación de cantidades se limitan a justificar por el deudor el pago de las cantidades que se le reclaman.
Los juicios verbales son muy breves, no suelen durar mas de 10 minutos debido a su especial sencillez y agilidad en cuanto a la practica de las pruebas, que en los casos de reclamación de cantidades se limitan a justificar por el deudor el pago de las cantidades que se le reclaman.
El juicio comienza dando el Juez la palabra al arrendador (o a su Abogado, para el caso de que actúe con uno)
Posteriormente, se concede la palabra al inquilino (o a a su Abogado)
Posteriormente se abre el periodo de prueba, para que ambas partes aporten la prueba pertinente de que intenten valerse para fundamentar sus pretensiones.
Por lo general, las partes se ratificarán en sus escritos de demanda y en su escrito de oposición a la demanda.
No obstante, lo anterior, pueden intentar valerse de nuevas pruebas siempre que sean pertinentes y el Juez considere la admisión de las mismas.
Una vez celebrado el juicio, este quedará visto para sentencia, la cual será dictada por el Juez en los días siguientes declarando si existe la deuda reclamada o no.
Esta sentencia se notificará tanto al inquilino como al propietario.
En los juicios verbales en los que se reclame rentas es preciso por establecerlo asi la Ley actuar con Abogado y Procurador, cualquiera que sea la cuantía reclamada.
Con costas nos referimos a los gastos en que ha incurrido el arrendador para interponer la demanda contra el inquilino (gastos de Abogado y Procurador principalmente)
Las costas se impondrán por regla general a la parte que haya visto desestimadas todas sus pretensiones en el juicio.
Por ejemplo, si el Juez determina que no existe la deuda que se reclamaba, el propietario tendrá que pagar las costas del juicio al inquilino.
Puede darse el caso de que el juez estime o desestime la demanda de forma parcial, en este caso lo habitual es que cada una de las partes corra con las costas del procedimiento correspondiente a su defensa. Es decir, cada parte se pagará su Abogado y Procurador, y en caso de que haya gastos comunes, estos se pagaran al 50% entre ambas partes.
En el caso de que se haya acordado la celebración de juicio y el arrendador (demandante) no acuda al juicio se entenderá que desiste de su reclamación y se le impondrán las costas procesales.
Y para el caso de que el demandado reconozca la deuda, también se le impondrán las costas en el caso de que previamente a la demanda se le haya requerido (con los requisitos legales necesarios) de forma fehaciente para el pago de las cantidades adeudadas.
En el caso de las personas físicas no hay que pagar ningún tipo de tasas judicial para la interposición de la demanda, por el contrario, si el demandante es persona jurídica (por ejemplo, una empresa) si tendrá que pagar tasas judiciales.
Enlace tasas judiciales
Para dar respuesta a esta cuestión y elegir la mejor opción vamos a tomar como criterio el de si conocemos o no el domicilio del inquilino al que vamos a demandar.
Si conocemos el domicilio, la mejor opción sin duda es el PROCESO MONITORIO
Para el caso de desconocer el domicilio actual del inquilino, la mejor opción será acudir al PROCEDIMIENTO VERBAL.
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