Somos Abogados especialistas en Reclamacion de Rentas en León
Índice
¿Qué hago si mi inquilino no me paga las rentas del alquiler?
Ante esta situación, el propietario tiene varias posibilidades a su alcance:
- 1.- Reclamación judicial únicamente de las cantidades adeudadas. Esta opción es la más conveniente cuando el inquilino ya ha abandonado nuestra vivienda y a su vez tendríamos dos posibles opciones:
- Demanda de juicio verbal
- Procedimiento monitorio
- 2.- Reclamar de forma acumulada el desahucio y las rentas impagadas. Es la situación que más veces se nos da en el despacho. El inquilino sigue en la vivienda, pero no paga ni las rentas ni los suministros de la misma.
- 3.- Reclamar únicamente el desahucio, sin pedir las rentas, es otra de las opciones que puede acoger el arrendador, incluso la Ley prevé que en la demanda de desahucio se disponga la condonación de las deudas condicionado al abandono voluntario de la vivienda
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A continuación, vamos a entrar en más detalle con respecto a cada una de las opciones comentadas.
1.- RECLAMACIÓN JUDICIAL DE LAS RENTAS SIN PEDIR EL DESAHUCIO.
Esta opción nos interesa en el caso de que el inquilino se haya ido ya de nuestra vivienda o local alquilados.
En el caso de que siguiera en la vivienda, es mucho más recomendable presentar demanda de desahucio y junto a ella y de forma acumulada, la reclamación de las cantidades que nos adeude.
Si solo pedimos las rentas y el inquilino no se ha marchado, unos meses más tarde nos veremos obligados a presentar demanda de desahucio para recuperar nuestra vivienda, por lo que siempre, y salvo contados casos, recomendamos tanto por economía en cuanto a tiempo y costes, presentar demanda de desahucio y reclamación de rentas, todo en uno.
Para el caso de que el inquilino se haya marchado, la ley nos da dos opciones para reclamar las cantidades que nos adeuda:
- A.-) JUICIO VERBAL
- B.-) MONITORIO
Para elegir entre ambas opciones habrá que estar al caso concreto, siendo el monitorio mucho más rápido que el juicio verbal.
a.-) El artículo 250.1. 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante por sus siglas LEC) prevé la posibilidad de reclamar a los inquilinos por las rentas o suministros adeudados.
Artículo 250 Ámbito del juicio verbal
“1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
· 1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca”El juicio verbal es la mejor opción en caso de desconocer el nuevo domicilio del inquilino moroso.
Para presentar este tipo de demanda es necesario estar asistido por Abogado y representado por Procurador, al ser una deuda derivada de un arrendamiento y preverlo así la LEC
La demanda se presenta en el juzgado de primera instancia correspondiente al lugar donde este situado el inmueble.
En caso de no conocer el paradero del inquilino, en la demanda solicitaremos además que se haga una averiguación domiciliaria a través del propio Juzgado a fin de que se le notifique al inquilino.
Este tiene un plazo de 10 días hábiles para oponerse a nuestra demanda.
Transcurrido dicho plazo, se haya opuesto o no el inquilino, se nos citara para la vista del juicio.
En dicho juicio se oirá a las partes sobre a lo que su Derecho convenga y una vez celebrado quedará el juicio visto para sentencia.
Una vez dictada la correspondiente sentencia y en caso de que el inquilino no cumpla con el pago a que se le ha condenado de forma voluntaria, habrá que interponer demanda de ejecución de dicha sentencia para poder acceder a la averiguación de patrimonio del deudor y poder embargarle bienes, saldos de cuenta bancaria, salarios…etc.
Como ya comentábamos, este sería el procedimiento ideal para el caso de no conocer el paradero del inquilino.
¿Necesitas ayuda para reclamar las rentas impagadas por tus inquilinos?
b.- PROCEDIMIENTO MONITORIO
Si conocemos el domicilio del inquilino esta opción es mucho más rápida que la demanda de juicio verbal.
El monitorio se regula en el artículo 812 y siguientes de la LEC
“Artículo 812 Casos en que procede el proceso monitorio
- Podrá acudir al proceso monitorio quien pretenda de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, cuando la deuda se acredite de alguna de las formas siguientes:
· 1.ª Mediante documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o con su sello, impronta o marca o con cualquier otra señal, física o electrónica.
· 2.ª Mediante facturas, albaranes de entrega, certificaciones, telegramas, telefax o cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados por el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor.
2.Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior y cuando se trate de deudas que reúnan los requisitos establecidos en dicho apartado, podrá también acudirse al proceso monitorio, para el pago de tales deudas, en los casos siguientes:
· 1.º Cuando, junto al documento en que conste la deuda, se aporten documentos comerciales que acrediten una relación anterior duradera.
· 2.º Cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos”
En nuestro despacho lo primero que hacemos previamente a la presentación del monitorio es enviar al inquilino un burofax comunicándole las cantidades adeudadas y apercibiéndole de que no pagar en un plazo prudencial, presentaremos un procedimiento monitorio contra el reclamándole las cantidades debidas y no pagadas.
En caso de mantenerse en el impago presentaremos monitorio, en este caso, el juzgado competente será el correspondiente al domicilio del inquilino.
El Juzgado le dará un plazo al inquilino para pagar u oponerse al monitorio, en caso de que ni pague ni se oponga, ya podremos solicitar al Juez que se proceda a ejecutar para poder embargarle sus bienes.
Como ves el procedimiento se acorta bastante para el caso de que el inquilino no haga nada al respecto (ni pague, ni se oponga al monitorio)
Para presentar un monitorio no son necesarios ni Abogado Ni procurador, aunque es altamente recomendable por ser estos profesionales que conocen el procedimiento y todos los tramites a seguir para darle un buen fin.
¿Qué pasa en caso de que el inquilino se oponga a nuestro monitorio?
Habría que presentar demanda de juicio verbal, nos remitimos a lo que comentábamos al respecto en el punto anterior.
2.- RECLAMACIÓN JUDICIAL ACUMULANDO DESAHUCIO Y RECLAMACIÓN DE RENTAS
Esta es sin duda la mejor opción para el caso de que el inquilino aún se encuentre viviendo en nuestra casa.
En estos casos también se puede mandar un burofax reclamando las rentas, aunque por experiencia los inquilinos no suelen hacer caso del mismo y lo único que conseguiremos es retrasar el desahucio.
En los casos en los que haya aval y no ponga en el mismo que es solidario, sí que será necesario enviar burofax al avalista a fin de luego poder demandarle conjuntamente con el inquilino y tener así otro patrimonio más embargable a los efectos de maximizar las posibilidades de cobrar las rentas y suministro impagados.
Como en el caso del juicio verbal, la ley exige para la presentación de esta demanda la actuación por medio de Abogado y procurador.
3.- RECLAMAR ÚNICAMENTE EL DESAHUCIO, PERO NO RECLAMAR LAS RENTAS DEBIDAS
No es la opción más habitual, puesto que lo normal es que el arrendador quiera además del desahucio, cobrar las cantidades que se le deben, aunque en ocasiones, y para casos muy conflictivos, lo mejor es pactar con el inquilino la salida del domicilio a cambio de una condonación de la deuda y poder recuperar así nuestra propiedad antes, así como poder alquilarla a una nueva persona que si pague el alquiler y los suministros.
Si tienes cualquier duda consúltanos sin compromiso y analizaremos tu caso particular para ver cuál de las anteriores opciones da mejor solución a tu caso.
