Abogado desahucio express en leon

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¿Tus inquilinos no te pagan la renta y quieres recuperar la posesión de tu casa?, estas en el mejor sitio, en el presente artículo te explicamos todo lo que tienes que saber acerca del desahucio express.

INDICE

Desahucio express de inquilinos

Hay múltiples circunstancias por las que podemos solicitar al juez el desahucio de unos inquilinos, pero a efectos ilustrativos me voy a centrar en las que quizá se dan con más frecuencia y que son:

  • Impago de rentas y cantidades asimiladas a las rentas (luz, agua, gas…) y es lo que conocemos como desahucio por falta de pago
  • Por finalización del contrato, esto es, que una vez llegada la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento, el inquilino se niega a abandonar el domicilio.

El artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) establece la posibilidad para el arrendador o propietario de una vivienda presentar una demanda de desahucio en caso de impago de las rentas o cantidades asimiladas a la renta (suministros, gastos de comunidad…)

Articulo 27.2 LAU

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
 
·  a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
·  b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
·  c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
·  d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
·  e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
·  f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

Desahucio express por impago de alquiler

En la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) no se recoge dicha nomenclatura, es decir, no existe el desahucio express con este nombre, sino que más bien obedece a una concepción social.

El motivo por el que se denomina desahucio express es por lo siguiente:

El juicio de desahucio es un procedimiento declarativo, esto es, el Juez declarara la existencia de una realidad (el impago de las rentas y que da lugar al desahucio).

En nuestra ley los juicios declarativos pueden ser de dos tipos

  • JUICIO ORDINARIO
  • JUICIO VERBAL

Los desahucios por impago de rentas se tramitan según dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) por el juicio verbal, este tipo de juicio es muchísimo más rápido que el ordinario. Además, una vez presentada la demanda y si el inquilino no se opone, ni paga o directamente no hace nada, ya en el decreto de admisión a trámite de la demanda (antes incluso de que el inquilino tenga conocimiento de la misma) se deja previsto y señalada la fecha y hora para el lanzamiento (o desalojo). De ahí que la duración media de este tipo de juicios sea de entre 4 a 6 meses (aproximadamente y va a depender de la localidad donde se presente la demanda, del juzgado al que se reparta y la carga de trabajo que dicho Juzgado tenga)

Pasos a dar antes de acudir al desahucio express

Si ha fracasado todo intento de cobrar “por las buenas”, hemos de analizar la conveniencia de reclamarle dichas rentas por un método fehaciente como es el burofax o si directamente vamos a acudir al procedimiento judicial, según nuestra experiencia, el 95% de los inquilinos hacen caso omiso a este burofax y se mantienen en la situación de impago, por lo que por lo general y salvo que tengamos constancia de que vamos a tener éxito con el burofax, es mejor (para ahorrar tiempo y dinero) acudir directamente a la vía judicial para defender nuestros intereses.

Lo que nunca tienes que hacer

Lo que vamos a decir a continuación es de vital importancia tanto antes de presentar la demanda, como una vez presentada, aunque naturalmente es fácil caer en la tentación de efectuar alguna de las practicas que vamos a mencionar, hay que tener la mente fría y actuar correctamente si no queremos llevarnos desagradables sorpresas,

Las cosas que no tienes que hacer:

  • Cambiar la cerradura (nos pueden denunciar por un delito de coacciones)
  • Entrar en la vivienda si permiso expreso del inquilino (aunque la vivienda sea tuya, no puedes entrar, nos pueden denunciar por allanamiento de morada)
  • Proceder a dar de baja o cortar suministros (luz, agua, gas…) como en el primer punto, nos puede caer una condena por un delito de coacciones.

En caso de denuncia por alguno de estos hechos, a parte de las molestias que puede suponer, no contribuirá en nada a la rapidez del desahucio, puesto que, al haber una causa penal, el desahucio se suspenderá hasta la resolución de la misma, lo que puede echarnos encima varios meses de retraso o incluso años, depende del Juzgado que tramite las denuncias.

Costes del procedimiento judicial

Esta es la pregunta del millón ¿Cuánto me va a costar el procedimiento de desahucio por impago de rentas?

Los precios varían entre un Abogado y otro ya que la ley prevé que dichos honorarios sean los que pacten las partes libremente.

En el caso de los honorarios de Procurador, estos si están determinados por la ley que regula sus aranceles.

En nuestro despacho el precio que damos siempre es con Abogado y Procurador y el IVA incluido.

Para este tipo de procedimientos la Ley siempre exige actuar defendido por Abogado y representado por un Procurador.

El coste medio viene a ser aproximadamente de

  • 600 euros aproximadamente de Abogado
  • 200 euros para Procurador
  • Poder general para pleitos, gratuito si se hace en el Juzgado o vía online en la web del ministerio de justicia, si hacemos un poder notarial, el coste viene a ser de unos 70 euros aproximadamente.
  • Cerrajero para el caso de no tener copia de las llaves del inmueble o que hayan cambiado la cerradura los inquilinos, sobre unos 100 euros más o menos.
  • Tasas judiciales, solo las pagarían las personas jurídicas (empresas) estando exentas las personas físicas.

En resumen, sobre unos 700 u 800 euros aproximadamente.

En nuestro despacho siempre pactamos los honorarios con el cliente en función de sus posibilidades, de las cantidades reclamadas, complejidad del asunto… etc. y siempre ofrecemos facilidades de pago al cliente para que nadie se quede fuera de juego y sin poder tener una defensa de sus intereses profesional.

¿Cuánto dura el procedimiento de desahucio?

Esta es la otra pregunta del millón más frecuente y de vital importancia para el cliente.

La idea del legislador es que el procedimiento de desahucio sea lo más rápida posible, pero no podemos obviar que los juzgados tienen una importante carga de trabajo además de que la administración no es muy propensa a invertir en esta materia.

Hace unos años, un desahucio podía tardar fácilmente un año o más, ahora por suerte los plazos se han reducido considerablemente y según nuestra experiencia, la duración media está entre 4 a 6 meses aproximadamente.

Cosas a tener en cuenta antes de presentar la demanda de desahucio

Antes de presentar la demanda hay que analizar una serie de circunstancias que nos van a indicar la viabilidad o no de la demanda y, en consecuencia, el éxito de la misma.

¿Existe impago?

Hay impago en el momento en que el inquilino incumple con su obligación de pagar, por lo general entre los dias1 al 10 de cada mes.

Si paga el día 11 cuando tenía que haberlo hecho el día 5, ya hay impago y ya se le puede presentar demanda.

Contra quien se puede poner la demanda y quien puede ponerla

La demanda puede ponerse contra el inquilino y contra el avalista o avalistas en caso de existir.

En el caso de los avalistas o fiadores hay que analizar si son solidarios o subsidiarios, en el primer caso (solidarios) no es necesario enviar burofax previo ni al inquilino ni al avalista, pero en el caso de avales subsidiarios (si así se recoge en el contrato o si en el mismo no se refleja expresamente la palabra “aval solidario”, sí que habría que enviarle previamente a la demanda un burofax comunicándole el requerimiento de pago.

El que demanda es el propietario o arrendador, que suelen confluir por lo general en la misma persona.

Que juzgado y de que ciudad es el competente para conocer del desahucio

La Ley nos dice que la demanda debe ponerse en los Juzgados del lugar donde este situada la vivienda arrendada.

¡Pero de eso también nos encargamos nosotros, para eso nos contratas!

La demanda

Al escrito de demanda hay que acompañar por supuesto el contrato de arrendamiento y en caso de haberse enviado un burofax, copia de mismo, así como su acuse de entrega al inquilino o avales.

Por lo general no es necesario aportar escritura para acreditar la propiedad del inmueble, aunque hay juzgados donde si la piden, pero son los menos.

La demanda y de forma obligatoria tiene que presentarse firmada por Abogado y procurador y en ella y a grandes rasgos se pedirá lo siguiente:

  • Que se declare la finalización del contrato (/ya sea por impago, fin de contrato o cualquier otra de las circunstancias previstas legalmente)
  • Que se condene al inquilino a pagar las cantidades adeudadas más las que se vayan acumulando hasta la fecha del lanzamiento o entrega de llaves, más los intereses legales correspondientes. (interés legal del dinero)
  • Se pedirá el desahucio y lanzamiento del inquilino
  • Que se condene al inquilino moroso al pago de las costas del juicio (honorarios de Abogado y Procurador, gastos de cerrajero…)

Posibilidades del inquilino cuando es requerido de pago por el juzgado y se le notifica la demanda

En un plazo aproximado de un mes desde la presentación de la demanda, el inquilino recibirá un documento (admisión a trámite de la demanda de desahucio) junto con una copia de la demanda.

Ya en el decreto de admisión de la demanda aparecerá fijada la fecha para una posible vista en caso de que el inquilino se oponga a la demanda, y además vendrá señalada la fecha del lanzamiento.

En ducha comunicación se le requerirá por plazo de 10 días hábiles pueda pagar, oponerse a la demanda o desalojar el inmueble.

Como decíamos, solo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda, en caso contrario se procederá directamente al lanzamiento el día fijado en el propio decreto de admisión a trámite de la demanda.

El juicio propiamente dicho o la vista

Solo para el caso de que el inquilino se haya opuesto a la demanda.

Es un juicio sencillo y de muy corta duración al establecer la ley las casusas concretas para la oposición (principalmente el pago de las cantidades que se reclaman o los motivos por los que no se deben dichas cantidades)

El abogado del arrendador se afirma y ratifica en su escrito de demanda y el demandado en su escrito de oposición a la demanda

Se da traslado a las partes para la práctica de la prueba y se efectúa la misma, terminado este trámite el Juez declara el juicio visto para sentencia, que será dictará en unos días o semanas.

En los casos en los que el inquilino no se ha opuesto a la demanda, el procedimiento finalizara por decreto dando por resuelto el contrato y por fijada la fecha del lanzamiento.

Por regla general, si el arrendador ha ganado también se condenará a las costas procesales al inquilino además de a pagar las cantidades adeudadas.

El lanzamiento del inquilino

Se recoge en el artículo 440.3 de la LEC

Por lo general ya se habrá fijado fecha para el lanzamiento en el propio decreto de admisión de la demanda de desahucio.

El inquilino puede abandonar el domicilio en cualquier momento.

Pero si llega la fecha del lanzamiento y el inquilino no ha entregado las llaves, se dará lugar al lanzamiento propiamente dicho en el que acudirán en la hora señalada la llamada comisión judicial al inmueble y el cerrajero para el caso de no disponer de llaves.

También junto con la comisión judicial irán la parte propietaria y la policía.

Si el inquilino está en la vivienda se le invita a salir, pudiendo auxiliarse la propiedad de los cuerpos y fuerzas del estado a fin de lograr hacer efectivo el desalojo.

La comisión judicial levantará acta de lanzamiento (en la que se recogerá el estado de la vivienda en ese momento) que en caso de encontrarse daños o desperfectos podrá usarse para reclamar los mismos.

La ejecución de sentencia y cobro de las cantidades adeudadas

La ejecución de la sentencia ya no es parte del juicio de desahucio, pero está íntimamente relacionada con el mismo, es la forma que tienen las personas que han obtenido una sentencia favorable por parte de un Juzgado para hacer y obligar a la parte demandada a que cumpla con la sentencia que fue dictada.

Para presentar ejecución de sentencia hay que esperar a que transcurran 20 días hábiles desde que la sentencia sea firme (20 días hábiles desde que se dicta la misma), es decir, para ejecutar la sentencia, en total habría que esperar 40 días hábiles (más o menos el equivalente a 2 meses).

La ejecución consiste en que, si el inquilino no paga de forma voluntaria la deuda, el arrendador puede solicitar al juez que se proceda al embargo de bienes del inquilino (embargo de nóminas, retención de cantidades a devolver al inquilino en la declaración de la renta, embargo de cuentas bancarias…)

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Cuando una pareja (estén o no casados) deciden poner fin a su relación, resulta imprescindible determinar el régimen de guarda y custodia de los hijos menores comunes.

Podemos resumir la guarda y custodia como las obligaciones o responsabilidades que los progenitores tienen sobre la crianza y cuidados de sus hijos. Es un concepto que se centra en el día a día y la convivencia habitual con los menores.

A la hora de determinar el régimen de guarda y custodia los progenitores podrán optar por:

  • Custodia exclusiva, se produce cuando la custodia es atribuida a uno de los progenitores, este progenitor sería el custodio.
  • Custodia compartida, cuando ambos progenitores tienen la guarda y custodia del menor o menores en igualdad de condiciones y por periodos alternos, por ejemplo, una semana cada uno o 15 días.

¿Qué derechos y obligaciones tiene el progenitor no custodio?

Será progenitor no custodio aquel que no tiene la guarda y custodia del menor, pero a pesar de no ostentar esta custodia, sigue manteniendo la patria potestad y junto a esta, una serie de Derechos y Deberes para con sus hijos menores de edad.

La guarda y custodia se refiere al derecho de convivir con el menor, la patria potestad recoge los derechos y deberes de los padres para con sus hijos. Por ello es importante no confundir ambas situaciones.

Lo más común es que en los casos de separación, divorcio y regularización de medidas paterno-filiales, la patria potestad sea mantenida por ambos progenitores, aunque podemos encontrar en nuestro ordenamiento jurídico causas que privan de la misma.

El artículo 154 del Código Civil dispone que la patria potestad sobre los hijos deberá ejercerse siempre en beneficio e interés de los mismos y comprende entre otros los siguientes deberes y facultades:

  • Velar por los hijos, tenerlos en su compañía, educarlos y darles una formación integral.
  • La representación y administración de sus bienes.

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PREGUNTAS FRECUENTES

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Sandra Llamas andresSandra Llamas andres
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JULIA MARTINEZ ARIASJULIA MARTINEZ ARIAS
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